쌍문동 1.5억 오를때 압구정 37억↑…10년새 더 벌어진 서울아파트 격차[부동산AtoZ]

서울 자치구별 평균 아파트값 격차가 올해 들어 최대 5배에 달한다는 조사 결과가 나왔다. 10년 전 3.5배 수준이었는데 차이가 더 벌어진 것이다. 이른바 '똘똘한 한 채' 보유 현상이 심화하면서 서울 안에서도 빈익빈 부익부 기조가 한층 굳어진 모양새다.

토지+자유연구소와 진성준 더불어민주당 의원이 최근 공개한 '서울 아파트 불평등 지도' 사이트를 보면, 2015년 서초구 아파트의 평균 가격은 9.3억원 수준으로 25개 구 가운데 가장 높았다. 가장 낮은 노원구가 2.7억원으로 3.5배 정도 차이가 났다. 10년이 지난 올해 기준 가장 비싼 서초구는 24.2억원으로 가장 낮은 도봉구(5.0억원)에 견줘 4.9배가량 높은 것으로 나타났다.

동별로 보면 격차가 더 도드라진다. 2015년 도봉구 쌍문동의 평균 아파트 가격은 2.5억원, 강남구 압구정동은 15.5억원 수준으로 6.2배 정도 차이가 났다. 올해 들어 쌍문동은 4.0억원으로 10년간 1.5억원 정도 올랐다. 압구정동은 같은 기간 52.2억원으로 37억원 가까이 올랐다. 쌍문동과 압구정동 평균 아파트값은 13배 이상으로 10년 전에 비해 격차가 더 벌어졌다.

한국부동산원 집계를 보면 서울 아파트값 상승률은 올해 들어 12월 4주차까지 8.48% 올랐다. 주간 단위 집계에서 떨어진 적이 없는 터라 연간 기준 상승 폭으로는 역대 가장 높은 수준이 확실시된다. 앞서 문재인 정부 시절인 2018년과 2021년 8.0% 오르면 역대 최고 상승 폭을 기록했는데 올해 새 기록을 쓰는 셈이다.

올해 들어 서울을 중심으로 아파트 가격이 가파르게 오르면서 주거 불안 문제가 부각된 가운데 같은 서울 안에서도 지역에 따른 양극화가 심화했다는 얘기다. 연구소는 이처럼 아파트값 양극화가 극심해진 배경으로 "낮은 보유세 실효세율, 1주택에 대한 과도한 세제 혜택이 초래한 '똘똘한 한 채'의 결과"라고 설명했다.

보유세의 경우 산정 기준이 되는 공시가격 자체가 시세의 70%(공동주택 기준 현실화율 69%)에도 미치지 못한다. 여기에 정부 재량이 개입할 여지가 있는 공정시장가액비율 60%를 한 차례 더 적용하다 보니 실제 시장에서 거래되는 시세와 보유세 산정 기준은 체감도 차이가 있다.

시민단체 등 보유세 강화를 주장하는 쪽에서는 우리나라 보유세 실효세율이 선진국 대비 낮은 점, 즉 부동산을 가진 게 부담이 적어 수요가 몰릴 수밖에 없다는 점을 지적한다. 토지+자유연구소에 다르면 우리 보유세 실효세율은 0.15% 수준으로 경제협력개발기구(OECD) 평균치 0.33%의 절반에도 못 미친다고 본다. 반면 국내총생산(GDP)이나 총조세 대비 보유세가 높은 점을 들어 우리나라 보유세가 낮은 수준이 아니라고 주장하는 쪽도 있다.

연구소는 부동산 불평등 수준이 심화하면서 자산, 특히 기업의 투자가 생산적인 곳으로 향하지 못하고 부동산으로 쏠리고 있다고 판단했다. 이를 고치기 위해 토지보유세를 강화하고 건물보유세는 완화하는 식으로 보유세를 개편해야 한다고 봤다. 이와 함께 양도세는 1주택에 대한 과도한 혜택을 줄이고 취득세는 가격과 거래 수준이 안정화된 후 내리는 방안을 검토하는 등 부동산 세제 전반적으로 손볼 필요가 있다고 주장했다.

아울러 주택공급 정책과 관련해선 공공이 토지를 보유하고 건물만 분양하는 토지임대부 분양주택 공급을 늘려 시세 차익이 특정 개인에게 쏠리는 것을 막을 필요가 있다고 진단했다. 남기업 토지+자유연구소 소장은 "한국 사회에서 부동산은 불평등과 경제 비효율의 주범이란 점을 반드시 유념해야 한다"면서 "우리 경제가 '자산경제'에서 '생산경제'로 전환할 필요가 있다"고 지적했다.

진 의원은 "부동산 불평등을 방치하고는 생산적 경제로의 전환이 어렵다"며 "이번 보고서가 제안한 조세 및 공급 정책 대안이 국회와 정부 부처에서 논의돼 부동산 불로소득을 줄이고 주거 안정을 이루는 데 도움이 되길 바란다"고 말했다.