[논단]리모델링, 이젠 넓히기보다 쪼개기에도 신경 쓸 때

정부가 9·7주택 공급대책을 발표했다. 수요와 비교해 공급이 비탄력적이란 주택의 특수성을 고려할 때 아쉬움이 남는 건 어쩔 수 없다. 다만, 가구당 세대수가 달라진 트렌드를 반영한 노력이 엿보였다. 2024년 기준 1인 세대의 비율은 행정안전부 주민등록 인구통계에 따르면 약 1002만 세대로 우리나라를 대표하는 가구다. 전체 세대수의 약 36.1%이다. 사상 최초로 1000만을 돌파한 수치이기도 했다.

1인 가구의 증가는 고령화와 청년층의 독립적인 생활 경향이 주요 원인이다. 30대 이상 1인 가구는 아파트에 많이 거주한다. 반면, 20대 이하 1인 가구는 다가구 주택에 거주하는 비율이 높다. 2024년 1인 가구의 아파트 거주 비율은 약 30.7%로, 2023년 34.9%에서 감소세를 보였다. 연립과 다세대 주택에 거주하는 비율이 더 높아졌다는 말이다. 1인 가구는 단독주택에 거주하는 비중이 40.1%로 가장 높다.

주거 선호도를 고려할 때 인기 지역의 소형 신축은 더 늘어나야 한다. 집값을 안정시키는 것은 빠른 공급 증가 외에는 기대할 게 없다. 최근 리모델링 중에서 증축을 하지 않고 이사 기간을 2년으로 단축하려는 넥스트 리모델링이 뜨고 있다. 기존 건물의 골조를 유지하면서 내외부 디자인을 완전히 바꾸고 최첨단 기술과 서비스를 적용해 2000년대 이후 노후화된 아파트의 주거 성능을 신축 수준으로 향상하는 사업이다.

그래서였나? 이번 대책에서 전용면적 85㎡(구 35평)를 넘는 대형 평형 주택을 2개로 나눠 일반분양할 때 분양분만큼 가구 수를 늘릴 수 있게 한 리모델링 분야 조치가 눈에 들어왔다. 그런데 왜 기존주택의 5% 이내에서만 이게 가능할까? 아마도 아파트 과밀화를 고려한 모양이다.

현행법에는 유사한 게 없을까? 완전한 2개의 아파트는 아니지만, 신축 아파트의 경우, 단지별 특성이나 지역별 부동산 정책에 따라 세대 분리형 아파트를 공급하거나, 세대 분리 관련 조건을 설정하여 분양할 수 있다. 관련 규정이 존재하지 않더라도, 지방자치단체나 건설사 정책에 따라 일정 비율의 세대 분리 가구를 허용하거나, 특별한 제도를 마련할 수도 있다. 지금까지 세대 분리형 아파트는 한 집에 두 가구가 살 수 있도록 한 아파트였다. 주로 중대형 아파트를, 예를 들어 두 개의 방과 하나의 방에 사는 구분 세대로 나누기 위해 가벽으로 분리하고, 분리된 공간에서 임대 수익을 올릴 수 있도록 허용했다.

그러하기에 이번 대책의 규정과 기존 제도의 세대 분리형 아파트 제도를 융통성 있게 고려할 필요가 있다고 생각한다. 2000년대 초에 분양된 아파트 중 30평대는 25% 정도이고 그 이상의 아파트는 많은 가구가 리모델링으로 아파트 크기를 오히려 줄이기를 원할 수 있다. 과밀화 문제가 발생하지 않는다면, 획일적으로 5%로 규정할 것이 아니다. 통상 신축의 10% 수준을 가벽 형태의 세대 분리형으로 활용해 온 관행이 있었다면 1+1 가구를 15% 이상으로 늘려주는 게 더 현실적이다.

기존 세대분리형 아파트는 어디까지나 하나의 주거 단위였다. 이보다는 사생활 보호를 고려해 달라진 주거 환경에서 완전히 분리된 아파트를 리모델링으로 늘려주는 것도 수도권 주택 부족을 줄이는 데 도움이 된다. 이번 대책으로 재건축처럼 주택 건설 사업자 등록 없이 리모델링 사업 시행이 가능하다고 했다. 리모델링 조합설립만으로 사업 시행을 할 수 있다는 말이다. 이제 늘리기보다 쪼개기도 중요해진 시대를 우리는 살고 있다. 세대구성원수가 줄어 큰 집을 줄이려는 리모델링 조합원의 염원을 충분히 고려하면 좋겠다.

조원경 UNIST 교수·글로벌산학협력센터장