토허제 규제 피한 수요 몰려 서울 경매시장 ‘후끈’

실거주 의무 면제로 갭투자 가능 장점 아파트 낙찰가율 102.3%… 40개월 새 최고 광진·성동 등 ‘한강벨트’가 상승세 주도
‘10·15 대책’ 이후 규제를 피하려는 수요가 몰리며 경매시장이 달아오르고 있다. 서울 아파트 낙찰가율은 ‘한강 벨트’ 지역이 상승세를 주도하며 3년4개월 만에 최고치를 기록했다.

9일 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션의 ‘2025년 10월 경매동향보고서’에 따르면 지난달 서울 아파트 낙찰가율은 전월(99.5%) 대비 2.8%포인트 오른 102.3%로 집계됐다. 감정평가금액 대비 낙찰가 비율을 의미하는 낙찰가율은 100%를 넘으면 감정가보다 높은 금액에 낙찰이 됐단 뜻이다. 서울 아파트 낙찰가율이 100%를 돌파한 것은 2022년 6월(110%) 이후 3년4개월 만이다.

서울 서초동 서울중앙지방법원 경매법정 앞에서 응찰 예정자들이 게시물을 살피고 있다. 연합뉴스 서울 전역이 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정되면서 실거주 의무가 없는 경매시장으로 수요가 몰린 영향이라는 분석이 나온다. 경매로 낙찰받는 주택은 토허구역에서도 실거주 의무가 면제돼 대출을 받지 않으면 갭 투자(전세 낀 매매)가 가능하다. 또 일반 매매시장에서 실거래가가 급등하면서 시세보다 감정가가 낮은 물건이 많아진 점도 낙찰가 상승에 영향을 미친 것으로 풀이된다.

특히 광진구가 전월보다 27.9%포인트 오른 135.4%, 성동구는 17.7%포인트 뛴 122.1%를 기록하면서 낙찰가율 상승을 이끌었다. 이어 용산구(117.6%), 송파구(114.3%), 강남구(110.7%), 서초구(107.1%) 순으로 높게 나타났다.

반면 서울 아파트 낙찰률은 39.6%로 9월(50.7%)보다 11.1%포인트 하락했다. 이는 2024년 3월(34.9%) 이후 1년7개월 만에 최저치다. 주로 노원·금천·중랑구 등 외곽 지역에서 유찰 물건이 늘어나며 전체 낙찰률이 떨어진 것으로 보인다.

경기 아파트 낙찰률은 43.6%로 전월(38.5%) 대비 5.1%포인트 상승했다. 낙찰가율도 87.3%로 전월(86.9%) 대비 0.4%포인트 올라 4개월 만에 반등했다. 특히 토허구역 등 규제지역으로 지정된 성남시 분당구(105.6%), 하남시(102.9%), 안양시 동안구(102.3%) 등이 평균을 크게 웃돌았다.

유지혜 기자