[10·15대책]금융위 대출규제 일문일답…"고가주택 촘촘한 규제 필요"

금융위원회가 주택담보대출(주담대) 한도를 고가 주택 위주로 차등 적용하는 방안을 내놓았다. 이와 함께 총부채원리금상환비율(DSR) 스트레스(ST) 금리 하한선을 3%로 상향하고, 전세대출 이자상환분도 DSR 규제에 적용하기로 했다.

신진창 금융위 금융정책국장은 15일 오전 '10·15 주택시장 안정화 대책' 관련 브리핑에서 "6·27 대책 이후 가계부채 증가세는 상당 부분 둔화했다"며 "다만, 공급불안 우려와 선매수 수요, 기준금리 인하 가능성, 고가주택 가격 상승세 등이 맞물리면서 기대심리는 여전한 상황"이라고 말했다.

이어 "고가주택에 활용되는 대출수요가 여전히 존재하는 만큼 관련 대출규제를 추가로 강화하기로 했다"고 전했다.

다음은 신 국장과의 일문일답이다.

- 6·27 대책 이후 가계부채 증가세는 둔화했다. 추가 대책을 발표한 배경은?

▲ 최근 서울 주택 가격의 분포, 주택 가격이 상승하는 지역별 속도, 주택 가격과 연계된 대출의 활용 정도를 고려했다. 6·27 대책 당시엔 급격한 가격 상승 조짐이 있었고, 이런 부분이 주담대 취급 실적에 드러나고 있었던 점을 고려해 한도를 묶었다. 다만, 현 상황을 보니 고가주택이 먼저 오르고 중저가 주택으로 확산하는 추세가 강화하고 있었다. 이에 25억원 이상의 주택에 대해선 보다 촘촘한 규제가 필요하다고 봤다.

- 과거처럼 '15억원 이상 주택 주담대 금지' 방안을 내놓지 않은 이유는?

▲ 두 가지가 있다. 과거 15억원 이상의 고가주택에 대한 주담대 금지 조치는 헌법소원까지 갔었다. 5대 4로 합헌 판정을 받았지만, 사회적으로 적절한 규제인지 등을 고려할 필요가 있었다.

또 15억원 이상 주택 주담대 0%로 규제할 경우 사회적으로 적절하냐는 문제가 제기될 수 있다. 15억원 이하의 주택은 서민 및 중산층이 거주하는 곳이고, 서민 및 중산층은 일정 부분 감내할 수 있는 부채를 활용해 주택을 구입한다는 관점에서 접근해야 한다. 주택 구입 부담과 대출에 의존할 수밖에 없는 형평성을 고려해 대출 한도를 차등화했다.

- LTV 40% 규제는 생애 최초 구입 시에도 적용하나?

▲ 이번 대책은 고가 주택에 대한 규제지역 지정에 따라 기존 70%에서 40%로 강화하는 것이 핵심이다. 신혼부부에 대한 배려는 변화가 없다. 신혼부부가 생애 최초로 주택 구입 시 LTV 70% 적용은 앞으로 지속된다.

- 이번 규제로 15억원 이하 주택들이 15억원 부근으로 가격대가 상승할 것이라는 우려도 나오는데.

▲ 단순히 LTV 40%만 갖고 판단할 문제는 아니고, DSR 40%는 항상 적용되는 값이다. 소득 수준을 벗어난 주택구입에 있어서는 제어 장치가 있다는 얘기다. 정책 담당자 입장에서 향후 시장 상황을 정확히 예측하기 어려운 측면은 있다. 상상의 영역이라 실제로 15억원으로 수렴할지 등은 예단이 어렵다.

- 대출 억제는 결국 단기처방에 그칠 것이라는 지적도 있다.

▲ 오늘 공급대책이 신뢰를 얻을 수 있도록 속도를 내고 시장에 성과를 보여주겠다는 계획을 밝혔다. 효과가 있을 것으로 본다. 또 대출 억제 측면에서 6·27대책 이후 부동산시장에 대출이 주는 영향이 줄어든 것은 분명하다. 이번엔 고가주택 중심으로 대출 의존도가 여전히 존재하기에 추가 대책을 낸 것이다.

- 전세대출 DSR 적용을 받는 1주택자의 규모는?

▲ 시장 상황에 따라 달라 확정적으로 이야기하기 어렵다. 수도권에서 현재 5만2000여명이 전세대출을 받고 있다. 기본적으로 연 소득 5000만원 차주가 2억원 전세대출 받을 경우 DSR은 14% 정도 올라간다고 보면 된다. 1억원을 받으면 7.4% 정도 영향이 있다.

- 향후 은행권 주담대의 위험가중치를 추가로 상향할 계획도 있나.

▲ 추가 규제 여부는 부동산 시장 상황과 가계대출 증가 추이, 해외사례를 종합 고려해 검토할 계획이다. 홍콩과 노르웨이, 스웨덴 등은 이미 위험가중치 하한이 25%다. 필요시엔 우리도 이를 상향하거나 높은 위험가중치가 적용되는 고위험 주담대 적용 대상을 확대하는 방안 등을 검토할 계획이다.

- 스트레스 금리 상향 배경은?

▲ 최근 부동산시장엔 금리 인하 기대감이 기대심리의 한 축으로 작용하고 있다. 이에 실제로 금리가 내려가더라도 이를 상쇄할 수 있는 장치가 필요했다. 그 견제 장치로 스트레스 금리를 1.5%에서 3%로 확대하기로 한 것이다. 외국의 경우 스트레스 금리 수준이 대부분 3%를 넘어서고 있다. 이제는 우리도 외국 수준 정도 가도 되겠다고 봤다.

- 무주택자 전세대출과 정책대출에도 DSR을 적용할 계획인지.

▲ 이번 대책의 효과와 시장 상황, 주거 안정에 미치는 영향을 종합적으로 볼 필요가 있다. 정책대출 또한 취약계층 지원이라는 고유의 목적을 고려해 검토하겠다.